La vivienda concentra varias deducciones simultáneas en el IRPF español. Algunas son estatales y operan a nivel nacional. Otras son autonómicas y dependen de la residencia fiscal del contribuyente al cierre del ejercicio. Otras se cruzan con la transición energética y se prorrogan ejercicio a ejercicio. La planificación correcta de la cuota requiere entender qué tramos cabe activar simultáneamente, qué deducciones son incompatibles entre sí y qué documentación archiva el rastro probatorio frente a una eventual comprobación.
1 · Régimen transitorio de inversión en vivienda habitual
La deducción por inversión en vivienda habitual fue suprimida con efectos 1 de enero de 2013. La disposición transitoria 18ª de la LIRPF mantiene un régimen transitorio para los contribuyentes que adquirieron la vivienda habitual antes de esa fecha y venían aplicando la deducción en ejercicios anteriores. La pieza opera con los siguientes parámetros:
- Porcentaje aplicable — 15 % sobre las cantidades satisfechas en el ejercicio (principal de la hipoteca, intereses devengados y seguros de vida o de hogar vinculados al préstamo).
- Base máxima — 9.040 € anuales por contribuyente. Deducción efectiva máxima en cuota: 1.356 €.
- Vivienda en proindiviso — cada cotitular aplica la deducción sobre la parte que le corresponde de los pagos efectivos.
- Discontinuidad — si el contribuyente dejó de aplicar la deducción en algún ejercicio anterior, el régimen transitorio se considera renunciado y no admite reactivación posterior.
El borrador suele arrastrar la deducción cuando se aplicó el año anterior. Conviene verificar cada campaña que el importe propuesto coincide con la suma de cuotas hipotecarias del año, intereses informados por la entidad financiera y primas de seguro vinculadas. La discrepancia más frecuente: cuotas pagadas en diciembre que el banco contabilizó en enero del ejercicio siguiente.
2 · Deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual
La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual desapareció en 2015. Subsisten las deducciones autonómicas en la mayoría de las comunidades de régimen común, con porcentajes y umbrales muy distintos. Recogemos las más recurrentes en la campaña 2025:
- Comunidad de Madrid — 30 % de las cantidades satisfechas, hasta 1.237 € en cuota, para arrendatarios menores de 40 años con base imponible no superior a 25.620 € (individual) o 36.200 € (conjunta). Exige depósito de fianza en el IVIMA.
- Cataluña — 10 % de las cantidades satisfechas, hasta 300 € en cuota (600 € si pertenece a colectivo cualificado: jóvenes hasta 32, viudos mayores de 65, parados de larga duración, discapacidad ≥ 65 %, familia numerosa). Base imponible no superior a 20.000 €.
- Comunidad Valenciana — 15 % de las cantidades satisfechas, hasta 550 €; 20 % hasta 700 € si menor de 35 años. Base imponible no superior a 25.000 €.
- Andalucía — 15 % de las cantidades satisfechas, hasta 500 €; 20 % hasta 700 € si menor de 35 años. Base imponible no superior a 19.000 €.
Los importes y umbrales pueden actualizarse en cada ejercicio mediante la ley autonómica de medidas fiscales. Conviene verificar la versión vigente al cierre de 2025 antes de aplicar la deducción.
3 · Deducciones por eficiencia energética en la vivienda
El paquete de deducciones por obras de rehabilitación energética en vivienda habitual y otras edificaciones se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2025 mediante el RDL 8/2023. Tres deducciones distintas, no acumulables entre sí sobre la misma obra pero sí sobre obras independientes:
- Reducción de demanda de calefacción y refrigeración (≥ 7 %) — 20 % sobre cantidades satisfechas, base máxima 5.000 € anuales. Requiere certificado de eficiencia energética anterior y posterior a la obra que acredite la reducción.
- Reducción del consumo de energía primaria no renovable (≥ 30 %) o calificación A o B — 40 % sobre cantidades satisfechas, base máxima 7.500 € anuales. Acreditación documental análoga a la anterior.
- Rehabilitación energética de edificios de uso predominantemente residencial — 60 % sobre cantidades satisfechas, base máxima 5.000 € anuales (con posibilidad de trasladar al ejercicio siguiente las cantidades pendientes hasta 15.000 € totales). Aplica a obras en zonas comunes y elementos comunes del inmueble.
La documentación clave es el certificado de eficiencia energética emitido por técnico competente. Sin certificación previa y posterior, la deducción no se admite en una eventual comprobación.
4 · Deducción por compra de vehículo eléctrico
El art. 68.5 LIRPF, en su redacción dada por el RDL 5/2023, recoge la deducción por adquisición de vehículos eléctricos enchufables y de pila de combustible. Vigente para entregas hasta el 31 de diciembre de 2025:
- Porcentaje — 15 % sobre el valor de adquisición.
- Base máxima — 20.000 € anuales. Deducción efectiva máxima: 3.000 €.
- Requisitos — vehículo nuevo, no afecto a actividad económica, entrega antes del 31 de diciembre de 2025 o pago de señal igual o superior al 25 % del precio antes de esa fecha con entrega antes del cierre del ejercicio fiscal siguiente.
- Vehículos elegibles — turismos M1 con motorización 100 % eléctrica de batería (BEV) o de pila de combustible (FCEV). No incluye híbridos enchufables ni vehículos comerciales.
5 · Deducción por instalación de punto de recarga
Complementaria de la anterior. Aplica al contribuyente que instala el punto en vivienda habitual o segunda residencia para uso particular:
- Porcentaje — 15 % sobre cantidades satisfechas.
- Base máxima — 4.000 € anuales. Deducción efectiva máxima: 600 €.
- Compatibilidad — la deducción del vehículo y la del punto de recarga son incompatibles si se aplican en el mismo ejercicio. Si la compra del coche y la instalación del punto se reparten entre dos ejercicios, ambas son aplicables.
- Requisitos formales — factura del instalador y pago por medios bancarios trazables (transferencia, tarjeta, domiciliación). El pago en efectivo no acredita la deducción.
6 · Deducción por maternidad y mínimo familiar
El art. 81 LIRPF reconoce la deducción por maternidad de hasta 1.200 € anuales por cada hijo menor de 3 años, compatible con su anticipo mensual de 100 € que muchas contribuyentes solicitan. La deducción opera por cuota diferencial: si la cuota líquida del ejercicio es inferior, el exceso se paga al contribuyente como devolución. Requiere que la madre desarrolle actividad por cuenta propia o ajena con cotización efectiva a la Seguridad Social.
El mínimo por descendientes (art. 58 LIRPF) y por ascendientes (art. 59 LIRPF) opera en la base liquidable, no en cuota, y se prorratea entre los contribuyentes con derecho a aplicarlo. La custodia compartida divide al 50 % el mínimo por cada hijo.
7 · Deducción por familia numerosa o personas con discapacidad a cargo
El art. 81 bis LIRPF establece deducciones por cuota diferencial de hasta 1.200 € anuales (familia numerosa general), 2.400 € anuales (familia numerosa especial), 1.200 € por cónyuge con discapacidad y 1.200 € por ascendiente con discapacidad. La deducción se cobra como devolución cuando excede la cuota líquida del ejercicio, por lo que es accesible incluso a contribuyentes con cuota diferencial negativa.
Compatibilidades e incompatibilidades
Las deducciones autonómicas por alquiler son compatibles con la del régimen transitorio por inversión en vivienda habitual cuando el contribuyente arrenda una vivienda y simultáneamente sigue pagando hipoteca de una vivienda anterior que conserva el régimen transitorio. La deducción del vehículo eléctrico y la del punto de recarga son incompatibles dentro del mismo ejercicio. Las tres deducciones por eficiencia energética operan sobre obras distintas; la misma obra no puede acogerse a más de una. El régimen transitorio por inversión en vivienda y las deducciones por eficiencia energética son compatibles entre sí.
Posición del despacho
Trabajamos las deducciones de vivienda como un bloque transversal en la revisión del borrador. El orden de verificación es siempre el mismo: (1) régimen transitorio art. 68.1 y disp. tr. 18ª LIRPF si la vivienda es anterior a 2013; (2) deducción autonómica por alquiler si el contribuyente reside en arrendamiento; (3) deducciones por obras de eficiencia energética del ejercicio; (4) deducción del vehículo eléctrico y del punto de recarga si procede; (5) deducción por maternidad y deducciones del art. 81 bis LIRPF. Cada bloque deja constancia documental en el expediente del cliente. Las deducciones que el contribuyente desconocía se incorporan al borrador antes de presentar; las que ya están aplicadas se verifican contra la documentación de respaldo.